Einfamilienhäuser bilden eine andere Portfolioform
Ein Portfolio aus Einfamilienhäusern ist keine kleinere Version eines Mehrfamilienportfolios — es ist eine völlig andere Form: Dutzende oder Hunderte eigenständiger Häuser, jedes mit eigenem Mieter, eigener Wartungshistorie und oft eigenem Eigentümer. Software, die um ein einzelnes Gebäude mit vielen Einheiten herum gebaut ist, passt nicht zu dieser Form. The Property Tool ist um verstreute Immobilien herum gebaut, nicht um übereinander gestapelte.
Wartung über ein verstreutes Portfolio, Immobilie für Immobilie verfolgt
Wenn jedes Haus seine eigene Adresse hat, zählt die Wartungshistorie noch mehr, nicht weniger — jede Reparatur, Inspektion und jeder Dienstleisterbesuch muss dieser konkreten Immobilie zugeordnet sein, statt in einer allgemeinen Ticketwarteschlange zu verschwinden. Wartungsanfragen und ihre vollständige Historie leben direkt auf der Immobilie, sodass jeder, der sich ein Haus ansieht, genau sieht, was dort passiert ist.
Berichte, die mitwachsen, während Sie Häuser hinzufügen — nicht Gebäude
Ein SFR-Portfolio wachsen zu lassen bedeutet meist, eine Immobilie nach der anderen hinzuzufügen, oft von unterschiedlichen Verkäufern, manchmal mit unterschiedlichen Eigentümern dahinter. Eigentümerabrechnungen und Berichte sind so gebaut, dass sie dieses Wachstum automatisch bewältigen, sodass das Hinzufügen des vierzigsten Hauses keine Neugestaltung der Berichte erfordert.
Verstreute Häuser, nicht gestapelte
Ein Haus mit vierzig Wohnungen und vierzig Einfamilienhäuser haben dieselbe Zahl an Einheiten und einen völlig anderen Betrieb. Das Mietshaus hat ein Dach, eine Heizung, eine Adresse und einen Handwerker, der schon vor Ort ist. Die Häuser haben von allem vierzig, an vierzig Orten, und jeder Wartungsbesuch ist eine Anfahrt.
Diese Verteilung ist die bestimmende Herausforderung eines solchen Portfolios, und darum zählt die Historie pro Haus hier mehr als fast überall: Wenn der Handwerker eine halbe Stunde entfernt ist, entscheidet das Wissen um den letzten Einsatz zwischen einem Besuch und zweien.
Wartungshistorie pro Adresse
Jede Reparatur, Prüfung und jeder Handwerkerbesuch hängt am Haus, an dem es passiert ist, mit Kosten und Datum. Nach ein paar Jahren zeigt diese Historie, welches Haus leise teuer ist, welcher Handwerker wirklich kommt und welches wiederkehrende Problem sich gründlich zu lösen lohnt. Die Instandhaltung hält diese Historie am Objekt statt in einem Chatverlauf.
Berichte pro Haus und pro Eigentümer
Solche Portfolios gehören oft verschiedenen Personen, manchmal ein Haus pro Eigentümer. Die Eigentümerberichte wiegen daher schwerer, als die Zahl der Einheiten vermuten lässt: Zehn Häuser können zehn Eigentümer, zehn Abrechnungen und zehn Gebührenberechnungen je Periode bedeuten.
Abrechnungen aus dem Hauptbuch des Objekts, mit der Gebühr als Regel angewendet, machen daraus einen Bericht statt eines Monatsprojekts; siehe auch das Eigentümerportal.
Mietverwaltung aus der Ferne
Vertragsdaten, Kautionen und Verlängerungen werden nicht einfacher, weil die Häuser verstreut liegen; sie sind schwerer im Blick zu behalten. Die Mieterverwaltung hält das Mietverhältnis am Haus, damit nichts ausläuft, nur weil niemand vorbeigefahren ist.
Was es bei 5, 25 und 100 Häusern braucht
Bei fünf Häusern geht es um Aufzeichnung: jeder Mietvertrag, jede Kaution, Übergabe und Reparatur an der richtigen Adresse, jede Miete beim richtigen Mieter. Bei fünfundzwanzig geht es um Koordination: Handwerker über ein großes Gebiet, Verlängerungen alle paar Wochen und Eigentümer (oft verschiedene), die jeweils ihre Zahlen wollen. Bei hundert geht es um Prozess: dieselbe Auszugscheckliste, dieselbe Gebührenregel und derselbe Verlängerungsplan überall.
Das Tool sollte die ersten beiden abdecken, ohne dass Sie das dritte konfigurieren müssen. Erinnerungen für Verträge und Dokumente über die Vertragsverwaltung, Instandhaltung pro Adresse und Abrechnungen pro Eigentümer decken die meisten Portfolios bis weit in die Dutzende ab.
Häuser mit mehr als einem Eigentümer
Vermietete Häuser gehören oft ungewöhnlichen Konstellationen: einem Paar, Geschwistern, die geerbt haben, zwei Freunden, die gemeinsam gekauft haben, einer GbR mit drei Gesellschaftern. Jeder hat Anspruch auf seinen Teil von Miete, Reparaturen und Verwaltungsgebühr, und in einer Tabelle wird diese Aufteilung jeden Monat von Hand neu gemacht.
Hier wird die Aufteilung einmal in Prozent festgelegt und automatisch auf jede Zeile angewendet; jeder Miteigentümer sieht nur seinen Anteil im eigenen Portal. Die Eigentümeraufteilung erklärt, wie Gebühren und Kosten verteilt werden.
Häufige Fragen
Gibt es eine Grenze für die Zahl der Häuser?
Nein. Sie zahlen pro Einheit: 2 €, ab Einheit 26 dann 1,50 € und ab Einheit 101 1 €. Ein Haus zählt als eine Einheit.
Kann ich die Wartungshistorie eines einzelnen Hauses sehen?
Ja. Jede Aufgabe, jeder Kostenposten und jeder Handwerkerbesuch ist dem Objekt zugeordnet.
Und wenn jedes Haus einen anderen Eigentümer hat?
Das ist ein normaler Fall. Jeder Eigentümer erhält ein eigenes Portal und eine eigene Abrechnung.
Kann ein Haus, das ich auch kurzzeitig vermiete, mit hinein?
Ja, in denselben Kalender wie die Langzeitmieten.
Kann ich alles für meinen Steuerberater exportieren?
Ja, der Datenexport ist eingebaut.
Können mehrere Personen ein Haus besitzen?
Ja. Eigentum wird in Prozent erfasst, und der Anteil jedes Miteigentümers an Einnahmen, Kosten und Gebühren wird automatisch berechnet und im eigenen Portal gezeigt.